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不動産投資の節税で大失敗する人と大成功する人の違い
節税を目的とした不動産投資を行うという大義名分を、本当に不動産という投資商品でできるのか。
先にお伝えしたいのは、不動産投資での節税はできないことはない。
が、『節税目的』と割り切って購入しコミットのある方は非常に限られていると言えます。
みなさんは、ご自身がその『ある特定層』に該当しているかどうかを確認しながら読み進めてもらえたらと思います。
不動産投資がなぜ節税になるのか
不動産投資で節税を目的に購入・所有できる層というのは、そもそも節税するだけの高額納税者だということです。
➡︎富裕層やお金持ちが『フェラーリ 節税』で気をつけていること
所得税や住民税などの納税額が一般の方の年収ほどになっている方とも言えます。
不動産営業のセールストークに隠された節税の効果の薄さ
簡単に代表的な不動産投資での節税スキームは、年収1000万円の方が不動産収入を赤字にして税務上、年収350万円にして650万円分の所得税を節税するという損益通算を活用した方法です。
これだけの情報で言えば、650万円の所得課税を節税できるなんて素晴らしいと思いますが、そもそも年収1000万円で自己資金や融資を受けて不動産物件を購入するというリスクを取った上で赤字にするということです。
言い換えれば年収500万円の方が不動産投資での所得を赤字で-500万円とすれば所得税も住民税もかからないのです。
もちろん、赤字を故意的に支出や経費を増やしているのも問題ですが、ローンや自己資金を減らすリスクを取って節税するというのは本当に『良いことばかり』なのでしょうか。
大赤字の物件ほど不動産投資で節税になる＝不良物件の可能性
そもそも、節税目的では儲かっては意味がありません。
もちろん、不動産投資の際に組むローンの返済額を大きくして利益を減らすというテクニックも手札としてはあります。
しかし、言い換えればそもそも利益の出にくい物件や、今後地価が下がる物件や経費が大きくかかる事案を控える物件も不動産投資で節税効果を求めると優良物件と言えてしまうのです。
不動産投資でギリギリまで経費に組み入れる
ローンの金利や修繕費、不動産投資で必要なクルマや交通費、火災保険や固定資産税に管理費と非常に多く経費参入させることのできそうな項目があるのも確かです。
実際、キャッシュフローを滞らせない経費課目の減価償却費などを最大値まで引き上げるなど、本当にたくさんのノウハウを持っている不動産投資家は巨額の資産を築かせることができます。
少し勉強したくらいの不動産投資家は経費を逆にかけすぎて手出しが発生し手元資金を減らすということもあるため注意が必要です。
不動産投資で節税効果を本当に生み出すのは相続？
現金で1万円が手元にあれば、いつでも1万円分のモノやサービスを受けることができます。
しかし、不動産に関しては、1億円の不動産が8000万円の価値、6000万円の価値とされる評価額が下がる現象が起こります。＝相続評価額の関係
評価額が一般的に下がって、節税効果となるのは1億円の相続をしても6000万円〜8000万円ほどの相続をしたとみなされるため、20％〜40％実質節税できていることになります。
相続評価額が低くなる理由というのは色々な理由があるとされています。
不動産はあくまでも所有し続けることが前提だということと、極端に言えば明日1億円の土地が5000万の価値で買われる可能性もあれば、1億5000万円になる可能性もあるという水物での特性があるためです。
不動産での相続税の節税効果と代償
不動産投資による相続を含めて不動産は相続時にまず相続税と登録免許税を支払う必要があります。
受け継ぐお金があるなら払うのは当然なのですが、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に、被相続人（不動産を受け取った側）の住所地の税務署に申告して納税しなければなりません。
つまり、節税効果はありますが、ある程度相続人も被相続人も理解した上で実行しなければ、延納税・遅延税を発生させ猶予を求めなければなりません。
特に、不動産相続で遺産相続人が複数居る場合や、相続されるものの一部に負債があった場合など不測のことがおきやすいため注意が必要です。
ちなみに、売却では所得税と住民税・所有中は固定資産税の納税義務があるため、受け取る側もある計画を立てる必要があります。
不動産投資で若い投資家がやりがちな節税と失敗
不動産投資で若い投資家がやってしまう節税の失敗は、そもそも節税しすぎて自分の年収や所得のキャリアがなくなるということです。
自動車ローンなどで年収を記入するような機会があると、確定申告をして長期間赤字で所得税や住民税の支払いをしない分、自分という人間に信用がなくなってしまいます。
ある程度、年齢を重ね現金資産も豊富にあれば、支出は相殺できますが、若いうちはまだまだ年収を記載する機会がありますので注意が必要です。
ちなみに、ローン審査の申告書に虚偽を書くのは犯罪ですし、すぐにわかってしまうことなのでやめておくべきでしょう。
赤字を背負う覚悟と準備が必要
不動産投資で節税を大成功させる経営者のノウハウ
不動産投資で節税効果を最大限上げられるのは経営者です。
特に不動産投資での節税に適しているのは売上高や純利益に波のある事業をしている方です。
例えば、昨今の円安がプラスに作用するならば、売上の圧縮に不動産投資は法人として節税効果があります。
社宅扱いなどにして社員への福利厚生など手札が多いので、融資が受けられるギリギリまで不動産物件を買い集める経営者も多くいます。
個人で始めた不動産投資も利益がで過ぎれば、法人化してしまい利益がでなければ節税案件として置いておけます。
自分の会社の社屋を立てるか不動産投資をするか、という悩ましい事案にも直面するはずです。
＊個々に適している場合やそうでない場合があるので、税理士にご相談ください。
参考図書
恐らく2019年ごろ、日本でもっとも早くFIREについて『しっかり』書籍化されたもの。
当時も今も結局はやるべきことは決まっていて、
なぜ米国ETFの注目銘柄「VOO」「QQQ」は儲かるのかでも説明している。ETFなども登場します。
逆に他の参考図書と読み比べると軸はここだ、と気づけるはずです。（筆：熊崎）
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