今更聞けない、不動産屋が教えない『初めての不動産投資』
「不動産投資はやめておけばよかった」とならないための不動産投資ノウハウ
一流養成学校の投資・資産運用の初心者向けコンテンツ『今更聞けないシリーズ』
今回、要望が多かった不動産屋や本、YouTubeでは教えてくれない『不動産投資』のことを今回は意外なリスクや観点、仕組みなどを解説していきます。
不動産投資とは？
不動産投資は、アパート・戸建・マンション・駐車場・土地貸しなど全てが当てはまります。
さらに細かくすると、『ワンルームマンション投資』と呼ばれる、区分貸出を行う投資手法と、マンション・アパート・コーポなどを一棟丸ごと購入して貸し出すなどがあります。
全てに共通して言えば不動産のオーナー、大家になって収益化をすることが不動産投資です。
不動産投資の仕組み
不動産投資の基本は
- 不動産物件を買って、貸す（家賃収入＝インカムゲイン）
- 不動産物件を安く買って、高く売る（売買益＝キャピタルゲイン）
が前提となります。
不動産投資のコンテンツの多くは『買って貸す』という投資スキームですが、『安く買って高く売るノウハウ』を身につけることができると短期間で大きな収益を出すことも可能です。
不動産投資はいくらからできるか
不動産投資は物件価格＋諸費用と不動産管理会社を利用し不動産管理を委託する場合、委託する不動産管理会社によって初期費用が必要にもなります。
不動産管理費までを融資の元本に組み入れるケースは少ないため、手出し資本はある程度必要です。
もちろん、家賃収入の一部を使用するのが前提にはなりますが、多くの場合は空室でも不動産管理費は請求され、相場として貸出物件の賃料の5%をしばらく払えるだけの余剰資金は必要です。
➡︎不動産投資1年目の教科書 これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え
不動産投資での自己資金はいくら必要か
不動産投資を始めるならば自己資金は、物件価格の1〜3割は確保しておくべきです。
ここでの自己資金は頭金として必要な金額ではなく余剰資金です。
不動産投資セミナーや参考本では、この自己資金は頭金が含まれている場合があるので注意が必要です。
ちなみに頭金は一般的に2割ほどで、年収の高い投資家や担保・資産が潤沢にある場合は1割、或いはフルローンを選択する投資家もいます。
不動産投資の諸費用問題
不動産投資は金融商品への投資と異なり、売買の手数料を含め初期費用が多くなる傾向があります。
もちろん、諸費用を融資の元本に組み入れることも可能ですが、1件あたり100万円前後となるケースが多いです。
不動産投資の諸費用は、物件金額の約2～5％が目安です。
新築の諸費用は中古物件よりも高く物件金額の3～5％、中古物件では2～4％ほどです。
不動産投資で『成功・理想』と呼ばれる現実的な利回り
不動産投資では利回りの名称が複数あるため、利回り10％以上などという謳い文句でも表面利回りと実質利回りでは大きく異なります。
不動産投資用語の『利回り』の違い
| 利回りの名称 | 意味 | 算出式 |
| 表面利回り | 物件価格に対して現状の利回りがどの程度あるかを示す指標 大まかに物件の収益力を知りたい、現状の空室状況を把握したい | 表面利回り（％） ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 |
| 実質利回り | 表面利回りに運営費や経費などを加えた指標 詳細に物件の収益力を知りたい | 実質利回り（％） ＝（年間家賃収入-年間運営経費） ÷ （物件購入価格＋物件購入時の経費）×100 |
| 想定利回り | 入居率100％を想定した場合に利回りがどの程度あるかを示す指標 不動産投資における収益力を把握したい | 想定利回り（％） ＝(空室なしの年間家賃収入÷物件価格) |
| 現行利回り | 現在の入居状況における利回りを示す指標 想定利回りと実際の利回りの状況を把握したい | 現行利回り（％） ＝（算出時の年間家賃収入÷物件価格）)×100 |
そもそも利回りとは？
投資用不動産物件の年間の収益見込みを利回りと呼びます。
簡単に言えば、3000万円の物件で年間300万円の家賃収入があれば10％となります。
つまり、10年この状態で保有しておくだけで完済でき、10年後から不労所得として300万円入ると読み取ることができます。
しかし、3000万円で買った物件を毎月25万円で借りてくれる人がいないと成立しない数値です。
今自分が住んでいるマンションの家賃を考え、逆算してみましょう。
利回りが10％を超えている物件は非常に少ないと言えます。
「利回り10％超え！？」の事実
高利回りの物件には必ず理由がある
よく不動産物件で見かける利回りは「表面利回り」で、初期費用や諸経費が含まれていないため、数値が高くなります。
しかし、それ以上に利回りが高く見えてしまうのは、想定利回りです。
想定利回りは入居率100％、つまり年間で空室が1日もない状態なので、一棟買いするし複数の部屋を保有する場合、想定利回りよりも確実に下回ると言えます。
一番、利回りの中で率が低く算出されるのが実質利回りです。
年間の家賃収入から、固定資産税や火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕費用などの必要経費を引いた利回りです。
つまり、算出時の利益率、粗利益がわかる数値だと言えます。
不動産投資のリスク
不動産投資におけるリスクは発生率が高い順に5つのリスクが挙げられます。
- 所有物件の空室リスク
- 家賃の滞納
- 修繕費用
- 土地価格の下落
- 融資の変動金利による粗利益の減少
このような5つのリスクのうち
- 所有物件の空室リスク
- 家賃の滞納
は不動産管理会社などへ外注・委託をして解決できますが、コストがかかります。
「一部屋だけなら問題ない」と思う方や、勢いのある若い経営者などは自分が客付けできる、取り立てできると考える方もいます。
しかし、ほとんどの場合は地味なタスクで、家賃の滞納などは家にいるのか、夜逃げではないのか、瑕疵物件となる事案ではないのかという調査に時間がかかります。
時間的拘束があり、最終的に回収できない賃料が発生するためおすすめしにくいと言えます。
家賃滞納者の回収・立ち退きさせる方法
ちなみに問題のある借主だと判断しても、簡単に出ていかすことはでいません。
そもそも『家賃滞納』として賃貸借契約を契約無効化できるのは3ヶ月間の滞納期間を過ぎなければできません。
- 口頭・電話・手紙等による支払催促
- 連帯保証人に連絡
- 内容証明郵便による請求
- 契約解除通知
- 明渡請求訴訟の提起
- 強制執行
この流れを踏まずに断行（強制執行のこと）はできません。
約1年以上収入が滞る、大家・不動産オーナーの方が損が大きい
家賃滞納での裁判は民事で、通常は民事訴訟となります。
少額訴訟の損害額でも立ち退きの断行を行いたい場合は結果として民事訴訟しか方法はないため、判決が出るのは2〜3ヶ月かかります。
つまり、未納の回収できない可能性がある物件で、訴訟を起こしても得られるものは空き家になった投資物件という場合が多いのです。
家賃滞納分 （最低3ヶ月）
＋弁護士依頼期間 （約1ヶ月）
＋民事訴訟期間 （2ヶ月～3ヶ月）
＋次の入居準備（清掃・リフォーム・修繕1ヶ月）
＋客付け期間 （最低1ヶ月）
この家賃収入が入らない間も大家は融資の返済猶予はされないため、別の収益や資産で返済しなければなりません。
＝家賃滞納者のせいで不動産投資家が破産する可能性➡︎なぜ不動産投資が自己破産しやすい投資なのか
不動産投資は戦略次第でリスクを減らすことができる
不動産投資はシンプルで保有すれば、残債を減らし続け完済すれば不労所得になる。という考えが一般的です。
しかし、これではリスク対策は手薄で、他人の生命に関わる衣食住に該当する不動産は予測不可能なことも起こります。
そのため、
購入後は不動産管理会社に委託し粗利を減らしても賃料収入を得て、完済前に地価が上がる、物件価値を上げる戦略を組んでいくことが重要です。
リノベーション物件の不動産投資戦略
購入時は和室ありの古い間取りのものを物件融資とは別にリフォーム融資を受けて、トレンドの間取りに変えてしまうのも一つの戦略です。
築年数が古くとも内装がきれいであれば、生涯住み続けることを想定していない居住者にはメリットが大きいため賃料を上げやすいのです。
＊物件所有者は築年数割引きなど火災保険などの割引制度が利用できないなどあある
さらにフルリノベーション済みの物件というだけでも、不動産の売値を高くつけやすいため、所有する不動産を通常より早く売り抜ける手札を得ることができます。
- 安く買って、高く売る
- 貸し易い
- 借りてもらい易い
- 利回りの向上、担保優位性
- 売りやすい
この5軸に資金と知恵を絞って所有物件を成長させていくことを念頭に不動産投資をすれば成功しやすいと言えます。