インドネシアへの不動産投資はインドネシアREITがおすすめ

インドネシアへの不動産投資はインドネシアREITがおすすめ

インドネシアへの不動産投資はインドネシアREITがおすすめ

インドネシアはあらゆる投資で稼げるチャンスがあると言われる理由

今まで米国株・ETFやシンガポールなどのコンテンツを多く発信してきましたが、インドネシアという国は数年前から世界の投資家の一部で注視するべき国として認識されてきました。

そして、コロナや地政学的リスクが起こった中、インドネシアへの投資に価値があると確信し始めたヘッジファンドなどが少しずつ増え、我々個人投資家もその波に乗れる可能性が見えてきました。

日本の投資家でこの十数年本を読んでいる方ならご存知の『バリ島のアニキ』と呼ばれる丸尾孝俊氏もインドネシアに移住し、投資やビジネスを大成功させています。

2010年ごろにはミュージシャンで実業家のGACKT氏も移住しています。

インドネシアでの不動産投資は複雑だからこそ投資する価値がある

実はインドネシアは外国人・外国法人は土地の利用権・使用権の取得のみが認められていますが、土地の所有権の取得が認められていません。

しかし、規制の抜け道というのは、他の国よりもまだ緩いと言え、インドネシアではFreeholdの物件を100%外国資本でもインドネシアで法人登記すれば売買ができるようになります。

個人でインドネシアの不動産投資はできる?

筆者の私自身一度インドネシアへの不動産投資を検討した経験上、大きく儲けたいならば前述のPMAというインドネシア法人を設立するほうがインカムが大きく取れます。

しかし、日本やアメリカと異なりインドネシアでPMAを設立するのは、半年ほど時間がかかりコストは最低数億必要となります。

大口投資家や日本でいうJ-REIT(Jリート)にような不動産投資信託のパッケージ化されるようなキャパシティだと言えます。

金融インフラが整う時、インドネシアの投資は成功する

世界の大手金融機関がインドネシアに進出することで、金融インフラが整うのは言うまでもありません。

そのことで、融資の質も向上するのはもちろん、海外の企業を誘致するきっかけにもなります。

そのため金融ビジネスと密接な不動産は土地の値段を上げる可能性が高く、市場の成長性を感じることができます。

SBI証券などで買えるインドネシアREIT=シノケングループ

J-REIT(Jリート)のようにインドネシアREITが2019年シノケングループがSBI証券・SBIマネープラザなどを販売チャネルに不動産投資の商品を販売し始めています。

シノケングループは前述のようなスキームでインドネシアで100%外国資本の子会社であるSAMIを設立しました。

そして、インドネシアの金融庁は初めて日本のシノケングループ『SAMI』に営に必要な投資運用業ライセンスを付与しました。

販売チャネルは国内最大手のオンライン総合証券であるSBI証券及びその子会社である対面販売を行うSBIマネープラザで、このSAMIが複雑且つ莫大な資本を必要とするインドネシアへの不動産投資を個人・法人問わず容易にできるようにしました。

SBI証券はインドネシアへの投資に強い

ネット証券としては初めてインドネシア市場の立会時間中はリアルタイムで取引ができ、SBI証券は現地手数料やその他現地諸費用をSBI証券が負担し取引手数料は関係つに約定代金の1%(税込1.1%)と設定しています。

インドネシアを代表するアストラインターナショナルをはじめとするインドネシア証券取引所(IDX)上場企業の内、SBIが選定した銘柄への投資ができるようになっています。

もちろん、インドネシアルピアでの決済・残高保有が可能で、取引の都度、為替スプレッドが掛からないのが特徴です。

インドネシアREITのSAMIとは?

SAMI は、執筆時2022年12月現在もインドネシアで唯一の外資系不動産ファンド運営会社しています。

SBI証券・SBIマネープラザなどを販売チャネルに不動産投資の商品を販売し始めたシノケングループのSAMIは2022年10月阪急阪神不動産株式会社と株式会社海外交通・都市開発事業支援機構で合弁会社を設立し、

インドネシアを代表するアジア屈指の巨大商業施設「セントラルパークモール」のアセット・アドバイザーに就任しています。

 

商号PT. Shinoken Asset Management Indonesia
所在地Wisma 46 – Kota BNI, 24th Floor, Jl. Jend. Sudirman Kav.1, Jakarta 10220
TEL+62-21-574-4582(英語での対応となります)
FAX+62-21-574-4583
設立年月日2018年3月27日
資本構成PT. Shinoken Development Indonesia(85.0%)
PT. Moores Rowland Investasi(15.0%)
事業内容インドネシア不動産ファンドの組成・運営
免許投資運用業(インドネシア金融庁)
President DirectorDani Hotron Tampubolon
ホームページhttps://www.shinoken-am.co.id/

SAMIの提供する投資一任運用サービス

SAMIは2021年に投資一任運用サービスを開始し、投資一任契約で投資家とファンドマネージャーが投資方針を決めて、運用を行うKontrak Pengelolaan Dana(KPD)と呼ばれるサービスです。

投資家から受託した資金はインドネシアの金融商品(株式、債券、定期預金等)にて運用されます。

参考:日本企業のインドネシアへの進出と先見性

郊外型大型ショッピングセンターのイオンモールはインドネシアにも進出しています。

2017年に『イオンモール ジャカルタガーデンシティ』を開業、2022年にインドネシアに4号店をオープンさせています。

スターバックスコーヒーやユニクロなどがテナントには入っています。

インドネシアとユニクロ+三菱商事

ユニクロのファーストリテイリングホールディングスは三菱商事は2013年にインドネシアのジャカルタを1店舗目に出典を成功させています。

インドネシアへの進出のスキームはシノケンと同じくインドネシア国内に合弁会社を設立するものでした。

ちなみに、三菱商事は三菱商事は1954年からインドネシアでの事業を開始し、40社を超える事業投資先を保有しています。

そもそも投資目線でインドネシアはどんな国なのか

インドネシアは東南アジア南部に位置しており、赤道をまたぎ約18,000の島々からなる島嶼(とうしょ)国家です。

首都をジャカルタに置き、日本より国土は約5倍の広いですが人口は約2倍程度です。

インドネシアは、ASEAN10ヵ国中、人口(約 2.6 億人)、面積(約 190 万km²)、名目 GDP(約 1.0 兆ドル)が最も大きく、それぞれ2位の国よりも2倍以上の規模を誇るのが特徴です。

ASEAN諸国内とインドネシアの比較

人口 万人

面積

1,000 km2

名目GDP 億ドル

1人あたりGDP ドル

シンガポール

564 (9)

0.7 (10)

3,641 (3)

64,579 (1)

ブルネイ

44 (10)

6 (9)

136 (10)

30,668 (2)

マレーシア

3,239 (6)

330 (5)

3,586 (4)

11,072 (3)

タイ

6,779 (4)

513 (3)

5,049 (2)

7,448 (4)

インドネシア

26,416 (1)

1,911 (1)

10,225 (1)

3,871 (5)

フィリピン

10,660 (2)

300 (6)

3,309 (5)

3,104 (6)

ラオス

706 (8)

237 (7)

181 (9)

2,566 (7)

ベトナム

9,458 (3)

331 (4)

2,413 (6)

2,551 (8)

カンボジア

1,625 (7)

181 (8)

244 (8)

1,504(9)

ミャンマー

5,283 (5)

677 (2)

687 (7)

1,300(10)

2030年までにGDPが世界第5 位を目指すインドネシア

インドネシアの2022年の名目GDP(国内総生産)は世界16位です。

既に少しずつ市場がインドネシアへの期待を高めてきているため市場予想との乖離は今後も生じる可能性はありますが、天然資源にも恵まれ外需が今後さらに強みを増すとされています(ロシアの地政学リスクによる石油・LNG問題など)

インドネシアへの投資エビデンスは『天然資源』

インドネシアは天然資源が豊富で内需も安定しています。

石油や天然ガス、石炭、銅、マンガンなどの鉱物や、パーム油、コーヒー豆、紅茶等の農産物、インドネシア近海で獲れるマグロ、カツオ、エビなどの水産物もあります。

この内需の安定は外需への供給に変換されると日本のように天然資源に乏しい国は投資対象になるのは言うまでもありません。

インドネシアの主要産出資源

世界シェア

世界順位

備考

31.3%

2位

2007年

ニッケル

8.9%

4位

2006年

6.7%

6位

2006年

5.4%

6位

2006年

石炭

3.4%

7位

2005年

天然ガス

2.6%

8位

2006年

出典:世界国勢図会2009/10年版よりSBIファンドバンク

日本がインドネシアに負けていること=天然資源

日本でも天然ガスは産出していますが、日本の全供給量あたりの2.8%しか自給できていません。

つまりは天然ガスも石油と同じく『ほぼ』完全に輸入資源です。

インドネシアが生産できる天然ガスは投資候補になるか

天然ガスは冷却することで液状にさせ、『液化天然ガス(LNG)』としてあらゆるエネルギー源にします。

天然ガス関連のETFは非常に安く買いやすいという通常の投資家心理とは裏目に、買えないし売れないという注文数の問題が存在します。

どういうことかというと、天然ガスETFの買いが多い時では、2億以上ある中、それに対して売りは5000ほどの注文しかなく買いたい値段で買えないのです。

日本がインドネシアに負けていること=労働力

アメリカの生産性人口のお話をしたことがありますが、インドネシアは人口の50%が30歳未満です。

生産性人口は高いものの、インドネシア中央統計局の情報では貧困率の高さが高い(約17%)のです。

2022年度の国税庁の日本人の所得調査と比較してみると、インドネシアは年収・月収ともに約約12分の1程度です。

仮に、日本やアメリカとインドネシアで同じ生産ラインを作って輸出した場合、簡単に計算して人件費のコストは約1/10にまで圧縮できる可能性があるということです。

インドネシアに注目する金融機関が多いこと=投資ポイント

インドネシアは国営銀行が幅を利かせており、国内の金融機関は上手に成長できていないという指摘がありました。

その中で、インドネシアの金融機関内でM&Aブームが起こり、日本含めホールディングスカンパニー化を目指す動きが見られ始めました。

日本のメガバンクやりそホールディングスなどの金融機関もインドネシアに子会社を作っており、信用保証事業に強いJトラストなどのインドネシア進出は日本の投資家が『前のめり』になる情報かと言えます。

シンガポールのメガバンクであるDBSやOCBC、タイのバンコク銀行なども既存のインドネシアの金融機関への積極的なM&Aを狙っていることで経済発展の可能性を読み取ることができます

参考図書

恐らく2019年ごろ、日本でもっとも早くFIREについて『しっかり』書籍化されたもの。

当時も今も結局はやるべきことは決まっていて、

なぜ米国ETFの注目銘柄「VOO」「QQQ」は儲かるのかでも説明している。ETFなども登場します。

逆に他の参考図書と読み比べると軸はここだ、と気づけるはずです。(筆:熊崎)

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