不動産投資で融資やローンが通るか不安な方が読む記事
よくブログや雑誌では
- 借入れ数や借入れ金額が少ない
- 勤続年数が長い
などの条件や他の融資やローンが完済されていないとローンが通らないという都市伝説のような融資条件がたくさんあります。
今回は『不動産投資』での融資付け・ローンを組むことに不安を感じている方や、本当に不動産投資が始められるか心配な方に情報をシェアしていきます。
不動産投資で融資やローンにビビるのは最初だけ
初めてのことにはなんでも不安を感じるものです。
しかし、不動産投資での融資やローンの審査を最終的に行う金融機関の融資担当者からすれば『何百・何千のうちの1件』です。
必ず癖や傾向が見えてくるので、『ビビる』必要は全くありません。
不動産投資で融資やローンは普通に通る
不動産投資を初めてする方は、巷の噂のようなことを信じていることが多いです。筆者の私が言いたいことは『不動産投資』の融資やローンは『するべき人は通る審査』だということです。
不動産投資で融資やローンと年収・給料の関係
不動産投資をしたかったが、融資が通らなかった
というケースで、実際現場で否決になるのは雑誌やブログなどで見かける『否決経験数』より想像以上に少ないのです。
不動産投資の融資付けは前述通り『不動産投資』を『するべき人は通る審査』です。
つまり、年収が少ないのに不動産投資をしようとしている人は落とされるのです。
逆に言えば、給料が多くても持ち家の毎月の支払額やリボ、ショッピングローンの金融キャリアを見て、
「不動産投資以上にするべきことがある」
「不動産投資以上にしなければならないことがある」
「失敗しますよ」
と教えてくれています。
不動産投資で融資を受けられる年収・給料は年収500万円以上は嘘？
不動産投資は年収350万円でもできるというような低い年収でのキャッチコピーも散見されます。
しかし、年収350万円でも資産が3億ある方もいますし、年収1000万円でも貯金が50万円ほどしかない方もいます。
不動産投資で融資を受けるならば『普通』は年収500万円でもギリギリで、700万円〜800万円は最低ラインで欲しいと言えます。
その理由は、貸す側になればわかりやすいのですが、いざ貸付しても突発的な支出が発生した場合に対応できる余力がないのは貸す側は不安なのです。
若いサラリーマンが不動産投資ができている理由
年収700万円〜800万円でも20代前半であれば、まだ資産を築くだけの時間がないので融資は受けにくくなります。
そこで担保になるのが勤め先ということになります。
永続的に勤めていれば、返済できるだけの給料を払える会社に勤めていれば貸す側は安心なのです。
もっと言えば、社宅住みで年収500万円の上場企業勤務のサラリーマンであれば、借主の固定支出は一定期間少ないため、給料に対する余剰が発生しやすいと考えるのです。
賃貸マンションで一般企業に勤め年収700万円で扶養家族が5人いるサラリーマンは年収で見れば前者より多いですが支出がこれからも増えて余剰資金が作れないと融資担当が見れば否決されます。
2020年から不動産投資の融資が通りにくいと言われる理由
近年、不動産投資や住宅ローンの審査が厳しくなったという口コミが増えています。
これは金融機関が貸し渋りをしているからではありません。
融資が通らないのは自分だけの問題ではない
不動産投資などの比較的高額融資をする際、融資条件で否決ポイントになるのは勤め先の業績です。
もちろん、設立間もない会社は勤め先として信用がまだありません。
しかし、2020年から不動産などの融資が通りにくいと言われるのは、昨今の過度のインフレやコロナによる業績の悪化です。
不動産融資では勤務先の業績が3期以上・長期間赤字である場合に、赤札（リスク因子）とみなすのです。
そのため、年齢が若くて年収もそこまで多くない、元々融資の審査がギリギリの方は融資基準を下回ってしまうのです。
不動産投資で融資が通らないのは物件が問題の可能性
自分のキャリアを磨く前に物件の精査力が重要
不動産投資は返済計画書などで、物件の価値や収益性に注視します。
簡単に言えば、年収などの条件が少し低くとも、融資を通せば自然と軌道に乗せやすい物件は融資を通します。
300万円ほどのボロボロのアパート1室の融資でも直近10年空室率0％であれば優良物件ですし、表面利回りはパッとしなくとも諸経費などが安く済むなどが理由で実質利回りが高くとも融資は通りやすくなるのです。
ちなみに、駅チカが物件の収益評価基準に該当しますが、大きな工場や企業の本社などがある場所は加味されます。
ほぼ100％不動産投資で融資が通らないのは〇〇
不動産投資をしたいからといって、消費者金融からの借入があったり自己破産歴があれば不動産融資を受けにくいのはもちろん、想像通りです。
しかし、意外にも『ほぼ100％〜100％』不動産投資で融資が通らない方がいます。
それは金融キャリア・ファイナンス利用歴がない『スーパーホワイト』の方です。
＊『スーパーホワイト』はクレジットカードの所有歴や使用歴、ローンの使用実績がない方のことを言います。
なぜ『スーパーホワイト』は融資が通らないのか
スーパーホワイトは自己破産や債務整理を行った人物と見分けがつけられない層で、融資で非常に怪しまれる状態になります。
そもそも、今の世の中はキャッシュレス時代で、クレジットカードを所有していないのは不自然なのです。
さらに、ファイナンス利用歴は今の時代スマホを分割払いした時点でキャリアの一つとなります。
なぜ現金で高額のスマホを一括で購入しているのか、不思議に思うのは無理もありません。
仮にも年収が1000万円あっても、スマホを毎回一括で購入し、クルマなども現金で買うほどの余剰資金があるとは考えにくいのです。
そのため、年収が低くともクレジットカードで複数回払いやリボ払いをしている人や、クルマなどもローンで何十回払いにして完済している方が、圧倒的に融資は通りやすいのです。
参考サイト：Finance Lite Tokyo『正社員がクレジットカードの審査に落ちる理由』
不動産投資で融資やローンが通るか不安な方がするべきことは「ジタバタしない』
不動産投資などで利用する融資やローンでは属性と呼ばれる「返済能力の有無」を確認する基本的な審査項目が存在します。
この『個人の属性』はほとんどの金融機関が共通です。
この『個人の属性』を良くしたいと不動産投資を始める前に『ジタバタ』してしまう方がいます。
これは非常に危険で、特に転職して上場企業や年収を上げるという考えになる方が多いのですが、新卒からの10年勤務して年収500万円と、転職後1年目で上場企業勤務の年収1000万円なら、前者のほうが個人の属性は高いと判断されます。
このように、目に見える表面を整えるだけでは不動産投資の融資付けは難しいのです。
一般的な個人属性の早見表
| 家族構成 | 同居している家族の有無 |
| 居住環境 |
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| 勤務先と勤続年数 |
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| 年収 |
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| 金融資産 | 預貯金、株、債券など |
| 借入がある場合はその内容と残債 |
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不動産投資で融資やローンが通るか不安な方は安心して良い
不動産投資は他の金融商品の投資よりも長期運用です。
そのため、とりあえず揃えた個人属性よりも『当たり前にコツコツ』を続けてきた方の方が融資はすんなり通ります。
もっと言えば、無理に高利回りの物件価格が高いものを選ぶよりも物件価格が安く賃料収入も低い方が、融資が通るというのも肌感覚で感じます。
融資担当者も実際に
「派手でアクティブな投資手法は投資家自身は儲かるかもしれませんが、金融機関は関係ないですよ、回収できない融資にならないことが重要」
と言っていました。
初めての不動産投資でもコツコツ継続し、少しずつ不動産投資の実績を築くと『個人の属性』以上の信用になっていくのはいうまでもありません。